§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

BGH, URTEIL vom 3.6.2016, Az. VIII ZR 263/14 Darin ähnelt der Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf (Voraus-)Zahlung von Wohngeld, der auf gesetzlicher Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) beruht und der je nach Veranschlagung des jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplans der Gemeinschaft in der Höhe schwanken kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146 unter III 2 b).

BGH, BESCHLUSS vom 4.5.2016, Az. I-ZB 5/16 Dagegen enthalten die Jahresabrechnung (§ 28 Abs.3 WEG) und die Rechnungslegung (§ 28 Abs.4 WEG) die bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bereits angefallenen Einnahmen und Ausgaben (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10).

BGH, BESCHLUSS vom 4.5.2016, Az. I-ZB 5/16 -12- tümergemeinschaft gilt und Wohnungseigentümer in erster Linie einen Anspruch auf Berichtigung oder Ergänzung einer inhaltlich unrichtigen oder unvollständigen Abrechnung haben, weil diese Abrechnung vor allem die Beitragspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer endgültig festlegt und der Verwalter die richtige Grundlage hierfür als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung zu schaffen hat (OLG Düsseldorf, NZM 1999, 842, 843; Staudinger/Bub aaO § 28 WEG Rn. 280).

BGH, URTEIL vom 5.5.2013, Az. V ZR 211/12 Seine eigentliche Bedeutung liegt darin, dass er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen lässt (Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 179 f.; Beschluss vom 20. April 1990-VZB 1/90, BGHZ 111, 148, 153).

BGH, URTEIL vom 5.5.2013, Az. V ZR 211/12 Vielmehr muss auch ein insolventer Wohnungseigentümer in den Wirtschaftsplan einbezogen werden, da er andernfalls nicht zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet würde (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47 f.; Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 24; Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., §28 Rn. 39; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 3. Aufl., §28 Rn. 11; Staudin-ger/Bub, BGB, [2005], § 28 WEG Rn. 106; Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., §28 Rn. 1; J. Scheel in Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 3. Aufl., Teil II, Rn. 324).

LG Düsseldorf, Urteil vom 3.5.2012, Az. 25 S 8/12 Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrechnung (§ 28 Abs.3 WEG) und Rechnungslegung (§ 259 BGB) abgeleitetes Recht handelt (s. nur OLG München, NZM 2006, 512; 2007, 691; vgl. auch BGHZ 10, 385, 386 f.), oder ob das Einsichtsrecht auf der analogen Anwendung der Vorschriften in § 24 Abs.6 Satz 3, Abs.7 Satz 8 WEG (Riecke/Schmid/Abramenko, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 28 Rn. 147) oder in § 716 Abs. 1 BGB (Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 607) beruht, ist ohne Belang.

BGH, URTEIL vom 5.5.2012, Az. V ZR 171/11 Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorschüsse folglich nicht unter Hinweis auf eine fehlende Jahresabrechnung zurückhalten kann, ist schon deshalb hin-nehmbar, weil viel dafür spricht, ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber - laufenden und rückständigen - Wohngeldlasten wegen der Natur der Schuld ohnehin als generell oder zu demindest weitgehend ausgeschlossen anzusehen (vgl. BayObLGZ 1971, 313, 319; OLG Frankfurt, OLGZ 1979, 391, 392; OLG München, NJW-RR 2005, 1326, 1327; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 235; Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 28 aE).

BGH, URTEIL vom 5.5.2012, Az. V ZR 171/11 Dies gilt insbesondere für die in dem Wirtschaftsplan des abzurechnenden Jahres beschlossenen und damit nach § 28 Abs. 2 WEG geschuldeten Vorschüsse (vgl. Senat, Beschluss vom 30. November 1995 - VZB 16/95, aaO; Urteil vom 9. März 2012 -V ZR 147/11 ZfIR 2012, 365) und unabhängig davon, ob zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat (unzutreffend daher: OLG Hamm, NJW-RR 2009, 1388).

BGH, URTEIL vom 5.1.2012, Az. V ZR 251/10 Unterschiedliche Vorstellungen bestehen darüber, an welcher Stelle der Gesamtabrechnung die Abgrenzungen vorzunehmen sind, ob dies bei der Kontenentwicklung zu erfolgen hat oder in Form von Ausgleichsposten bei der Einnahmen-/Ausgabenrechnung (BayObIG, NJW-RR 2003, 1666; NJW-RR 1993, 1166, 1167; OLG Hamm, ZWE 2001, 446, 448; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458, 460; LG Nürnberg-Fürth, ZMR 2009, 74; Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 28 Rn. 71; Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 80; Jennißen, ZWE 2011, 153, 154; Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 25 f.; MünchKomm-BGB/Engelhard, 5. Aufl., § 28 WEG Rn. 17; Staudinger/Bub, BGB [2005], §28 WEG Rn. 348 f.; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rn. 38).

BGH, URTEIL vom 5.10.2011, Az. V ZR 82/11 Im Einzelnen streitig ist dabei lediglich, ob sie reine Nachlassschulden (so jedenfalls im Ergebnis BayObLG, NZM 2000, 41 ff.; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 28 WEG Rn. 174) oder sogenannte Nachlasserbenschulden darstellen, bei denen sowohl der Nachlass als auch der Erbe persönlich haftet (so mit unterschiedlichen Differenzierungen OLG Hamburg, NJW-RR 1986, 177; OLG Köln, NJW-RR 1992, 460; Dötsch, ZMR 2006, 902, 906; MünchKomm-BGB/Küpper, 5. Aufl., § 1967 Rn. 20; Marotzke, ZEV 2000, 153, 154; Niedenführ, NZM 2000, 641, 642).

LG München, vom 1.7.2011, Az. 1 S 4470/11 Die gesamte Abrechnung ist deswegen für den Eigentümer auch nicht mehr, wie im Rahmen des § 28 V WEG erforderlich (BGH NJW 2010, 2127, 2128; OLG München NZM 2008, 492; LG München I ZWE 2010, 138; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58; Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 28 Rz. 67), ohne weiteres verständlich und nachvollziehbar.

BGH, URTEIL vom 5.6.2011, Az. V ZR 245/09 Die Wohnungseigentümer dürfen nicht die Kosten einer Gesellschaft, welche die Anlage bewirtschaftet, durch Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG auch auf Eigentümer umlegen, die nicht Gesellschafter sind (BayObLG, ZMR 2001, 828, 829).

LG Düsseldorf, Beschluss vom 3.4.2011, Az. 25 S 79/10 80Neben der geordneten Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben muss die Jahresabrechnung auch Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes enthalten (HansOLG, ZMR 2007, 550, 552; Bärmann-Merle, WEG, 11. Auflage, § 28 WEG, Rz. 68).

BGH, BESCHLUSS vom 4.5.2010, Az. V ZB 26/10 Deshalb sind ihre Mitglieder verpflichtet, Beiträge entsprechend den von ihnen zu beschließenden Wirtschaftsplänen (§ 28 Abs. 1 WEG), Jahresabrechnungen (§ 21 Abs. 3 WEG) und Sonderumlagen (Senat, BGHZ 108, 44, 47) zu leisten.

LG Bonn, Urteil vom 2.2.2010, Az. 8 S 286/09 17Schließlich spricht auch die zu § 28 Abs.3 WEG ergangene Rechtsprechung gegen die Annahme einer derartigen Pflicht des bisherigen Verwalters (vgl. OLG Köln, Beschl. v. 30.10.1985 – 16 Wx 88/85, NJW 1986, 328 (328f.);

BGH, URTEIL vom 5.11.2009, Az. V ZR 44/09 Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; Merle, aaO, § 28 Rdn. 67) Einnahmen- und Ausgabenrechnung (OLG Hamm ZWE 2001, 446, 448; OLG Frankfurt a. M„ Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 28; MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 28 WEG Rdn. 15) vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält (OLG Hamburg ZMR 2007, 550, 552; Merle, aaO, § 28 Rdn. 68).

BGH, URTEIL vom 5.11.2009, Az. V ZR 44/09 Danach kann der Soll-Betrag der Zuführung als Teil der Ausgaben in die Jahresabrechnung eingestellt werden (KG NJW-RR 1987, 1160, 1161; 1994, 1105, 1106; ZMR 2008, 67, 69; OLG Hamm ZMR 1997, 251, 252; ZWE 2001, 446, 448; OLG Celle OLGR 2000, 137, 138; OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 16. Oktober 2006, 20 W 278/03, juris Rdn. 50; Erman/Grizwotz, BGB, 12. Aufl., §28 WEG Rdn. 4; MünchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, § 28 WEG Rdn. 17; Jennißen/Heinemann, WEG, §28 Rdn. 73; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl., Rdn. 460; Weitnauer/Hauger, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 25).

BGH, URTEIL vom 4.1.2009, Az. IX ZR 21/07 In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und in der Literatur wird dies teilweise bejaht (z.B. OLG Karlsruhe WuM 1990, 168, 169; OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 724 f; KG WE 2001, 9, 10; Staudin-ger/Bub, BGB [Bearb. Juli 2005] § 28 WEG Rn. 217).

BGH, URTEIL vom 5.5.2005, Az. V ZR 235/04 Kommt ein Mitglied der Gemeinschaft seinen Pflichten nicht nach, sind die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft grundsätzlich berechtigt, den Säumigen von dem weiteren Leistungsbezug auszuschließen (vgl. OLG Celle NJW-RR 1991, 1118; BayObLG WE 1992, 347; NJW-RR 2004, 1382; OLG Hamm OLGZ 1994, 269, 272; KG NJW-RR 2001, 456, 457; ZWE 2002, 182, 183; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 1997, 565; AG Peine NZM 2001, 534, 535; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rdn. 148; Wolicki in Köhler/Bassenge, Wohnungseigentumsrecht, Teil 19, Rdn. 352 ff., 375; Armbrüster, WE 1999, 14, 15; Suil-mann, ZWE 2001, 476, 477).

BGH, BESCHLUSS vom 4.5.2005, Az. V ZB 32/05 Die eigentliche Bedeutung des Wirtschaftsplanes liegt nämlich darin, daß er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen läßt (Senat, BGHZ 111, 148, 153; BayObLG NJW-RR 1990, 720, 721; WuM 1990, 455, 456; OLG Hamm WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 30; Jennißen, aaO, VI Rdn. 27; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27; Weitnauer/Gottschalg, aaO, § 28 Rdn. 3 u. 5; Müller, WE 1993, 11, 14; Wenzel, NZM 2004, 542, 544).

BGH, BESCHLUSS vom 4.9.2003, Az. V ZB 34/03 Dem steht allerdings als Nachteil gegenüber, daß die auf diese Weise wieder fällig gestellten Beitragsforderungen im Falle nachfolgender Insolvenz des Schuldners oder anschließender Zwangsverwaltung ihren Vorrang einbüßen (BGH, Urt. v. 10. März 1994, IX ZR 98/93, NJW 1994, 1866, 1867; Staudin-ger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 73; Wenzel, WE 1997, 124, 126).

BGH, BESCHLUSS vom 4.8.2003, Az. V ZB 40/03 aa) Das vorlegende Gericht geht zu Recht davon aus, daß eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung (§ 28 Abs.3 WEG) auch den Stand der Gemeinschaftskonten, insbesondere der Instandhaltungsrücklage, ausweisen muß (BayObLGZ 1989, 310, 314; BayObLG, NJW-RR 1992, 1169; ZWE 2000, 187, 188; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., §28 Rdn. 67; Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 366).

BGH, BESCHLUSS vom 4.6.2003, Az. V ZB 11/03 Dieses erfaßt vor allem etwaige - nicht aus einer Straftat herrührende - Ersatzansprüche gegen den Verwalter (BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2108), soweit sie den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BayObLGZ 1975, 161, 166, 1983, 314, 318; 1986, 263, 266; 1989, 310, 314; BayObLG NJW-RR 1989, 840, 841; KG, NJW-RR 1987, 79, 80; 1993, 404; OLG Celle, OLGZ 1983, 177, 179; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1989, 60; OLG Düsseldorf, NZM 1999, 269; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 122; Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn. 31; Staudin-ger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 438).

BGH, BESCHLUSS vom 4.6.2003, Az. V ZB 11/03 Da der Entlastungsbeschluß typischerweise in der Annahme gefaßt wird, daß Ansprüche gegen den Verwalter nicht bestehen, zielt er nicht auf die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses, diese sind vielmehr lediglich Folge der geschilderten Vertrauenskundgabe (Staudinger/Bub, aaO, §28 WEG Rdn. 438; Gottschalg, NJW 2003, 1293; Rühlicke, ZWE 2003, 54, 60; für das Gesellschaftsrecht: K. Schmidt, Gesellschaftrecht, 4. Aufl., § 14 VI 2 b; auch BGHZ 94, 324, 326).

BGH, BESCHLUSS vom 4.6.2003, Az. V ZB 11/03 Zwar trifft es zu, daß der Verwalter, falls sich aus dem Vertragsverhältnis nichts anderes ergibt, seine Entlastung nicht verlangen kann (vgl. BGHZ 94, 324, 326 für den GmbH-Geschäftsführer; für das Wohnungseigentumsrecht: Bärmann/Pick/Merle, aaO, §28 Rdn. 125; Niedenführ/Schulze, aaO, §28 Rdn. 167; Staudinger/Bub, aaO, §28 WEG Rdn. 452 m.w.N.; a.A. Weitnau-er/Hauger, aaO, § 28 Rdn. 32), dem läßt sich für die hier zu beantwortende Frage indessen nichts entnehmen.

BGH, BESCHLUSS vom 4.6.2003, Az. V ZB 11/03 - 15- Gründen Anlaß besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (vgl. BayObLGZ 1983, 314, 318 f; BayObLG, ZMR 1999, 185, 186; Staudin-ger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 561; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 162).

BGH, BESCHLUSS vom 4.6.2003, Az. V ZB 11/03 Dabei kann offen bleiben, ob die Vermögensübersichten als Abrechnung des gemeinschaftlichen Vermögens außerhalb der Geldkonten und Kassenbestände (Staudinger/Bub, aaO, § 28 WEG Rdn. 368) als Bestandteil der Jahresabrechnungen geschuldet sind (vgl. BayObLG, NJW-RR 2000, 603, 604 f; Staudinger/Bub, aaO, §28 WEG Rdn. 397).

BGH, URTEIL vom 4.3.2003, Az. IX ZR 106/02 Die übrigen laufenden Bewirtschaftungskosten der Wohnungseigentumsanlage, zu denen der Zwangsverwalter im Streitfall durch Zahlung einer (herabgesetzten) monatlichen Wohngeldzahlung (§ 28 Abs. 2 WEG) beigetragen hat, stellen ebenfalls Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG dar (vgl. OLG Hamburg OLGZ 1993, 431, 432), genießen aber nicht den Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG, soweit sie nicht der Erhaltung oder Verbesserung des Versteigerungsobjekts dienten (vgl. LG Hamburg ZMR 2001, 395, 396; LG Mönchengladbach RPfleger 2000, 80; siehe ferner LG Augsburg RPfleger 2001, 92; a.A. LG Aachen NZM 2002, 141, 142; LG Frankfurt am Main NZM 1998, 635; Weitnauer/Hauger aaO §45 Rn. 15; Wolicki NZM 2000, 321, 324).

BGH, BESCHLUSS vom 4.6.1984, Az. VII ZB 1/84 In der obergerichtlichen Rechtsprechung ist anerkannt, daß Zahlungspflichten (und Rückerstattungsansprüche) des einzelnen Eigentümers einen billigenden Beschluß der Eigentümerversammlung (§28 Abs. 5 WEG) über die jeweiligen Abrechnungen voraussetzen (BayObLGZ 1977, 89, 91; OLG Frankfurt OLGZ 1979, 136, 137; OLG Karlsruhe WEM 1980, 80, 81).