§ 27 WEG: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

BGH, BESCHLUSS vom 4.5.2016, Az. V ZB 17/15 Zu der Erhebung einer Klage im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Verwalter nach § 27 Abs.3 Satz 1 Nr. 7 WEG nämlich nur berechtigt, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist (vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10, BGHZ 188, 157 Rn. 13; Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 27 Rn. 272).

BGH, URTEIL vom 4.1.2014, Az. III ZR 443/13 16 Durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I S. 370) ist unter Berücksichtigung des Beschlusses des V. Zivilsenats vom 2. Juni 2005 (V ZB 32/05, BGHZ 163, 154), wonach auch einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Teil-)Rechtsfähigkeit zuzubilligen ist, § 27 WEG neu gefasst worden.

BGH, URTEIL vom 5.6.2013, Az. V ZR 241/12 11 (2) Nach der überwiegenden Ansicht, der das Berufungsgericht folgt, begründet § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG dagegen eine generelle gesetzliche Vertretungsbefugnis hinsichtlich der in der Norm genannten Passivprozesse; auch nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) sei der Verwalter ermächtigt, die übrigen Wohnungseigentümer umfassend zu vertreten und einen Rechtsanwalt zu beauftragen (LG Düsseldorf, ZWE 2012, 44 f.; LG Karlsruhe, ZWE 2010, 377 f.; AG Heidelberg, ZWE 2009, 266, 267 ff.; Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 74; Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 27 Rn. 48; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 24; Gottschalg, ZWE 2009, 114, 115 ff.; Moosheimer, ZMR 2009, 809, 814; Müller, ZWE 2008, 226 ff.; Schmid ZWE 2010, 305, 306; ders., ZWE 2012, 168 f.).

BGH, URTEIL vom 5.6.2013, Az. V ZR 241/12 Das Gesetz definiert in dem zweiten Halbsatz des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, der durch das Wort „insbesondere“ eingeleitet wird, die Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer in den genannten Verfahren als Fall der zur Abwendung sonstiger Rechtsnachteile erforderlichen Maßnahmen (ebenso für den insoweit gleichlautenden § 27 Abs.3 Nr. 2 WEG: BGH, Beschluss vom 22. September 2011 - I ZB 61/10, NJW-RR 2012, 460 Rn. 23).

BGH, URTEIL vom 2.4.2010, Az. VI ZR 205/09 Hierbei handelt es sich um eine durch Gesetz begründete Vermögensbetreuungspflicht, die vom Gesetzgeber erklärtermaßen (BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.) nach dem Vorbild der Vorschrift des § 27 Abs.4 Satz 1 WEG a.F. (jetzt: § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG) und in ausdrücklicher Anlehnung an die für die Anlegung von Mündelgeld geltenden Vorschriften der §§ 1806, 1807 Abs. 1 Nr. 5 BGB als Treuhandverhältnis gestaltet worden ist (BGHSt 41, 224, 228).

BGH, URTEIL vom 4.4.2009, Az. VII ZR 206/07 Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss auch einen Dritten, der nicht ihr Verwalter ist, zur Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2005 -VZR 235/04, NJW 2005, 2622 = MDR 2005, 1279; Staudinger/Bub, BGB, 12.Aufl„ §27 WEG Rdn. 28, 34).

BGH, URTEIL vom 5.5.2005, Az. V ZR 235/04 Er verstößt weder gegen § 27 Abs.3 WEG, noch handelt es sich um einen vereinbarungsabändernden Beschluß, der nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 145, 15, 162 ff.) wegen fehlender Beschlußkompetenz nichtig wäre.

LG Köln, Urteil vom 1.10.2003, Az. 24 O 278/02 Die VerwaltervollNt schließt eine entsprechende VollNt nicht ein; eine solche ergibt sich insbesondere nicht aus § 27 WEG (hierzu vgl. etwa OLG Köln, r+s 2003, 371 f.; Urt. der Kammer vom 4.7.2002, 24 O 10/01).

BGH, URTEIL vom 4.6.1998, Az. IX ZR 51/97 Daraus folgt aber noch nicht, daß der Verwalter, dem die Durchführung des Beschlusses der Wohnungseigentümer obliegt (§ 27 Abs. 2 Nr. 1, 5 WEG), dabei zugleich für und gegen einzelne Wohnungseigentümer auftreten darf.Wenn der Verwalter Ansprüche 'der Wohnungseigentümergemeinschaft' gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend macht, tritt er nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche auf, die weder rechts- noch parteifähig ist (BGH, Urt. v. 12. Mai 1977

BGH, BESCHLUSS vom 4.4.1993, Az. V ZB 9/92 Offen bleiben kann, ob die Tätigkeit des Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz im Rahmen der ihm durch § 27 WEG zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse unter die Ausnahmeregelungen des Art. 1 § 5 Nr. 1 oder Nr. 3 RBerG fällt (vgl, BayObLGZ 1991, 165, 168; KG NJW 1991, 1304, 1305).

BGH, BESCHLUSS vom 4.4.1993, Az. V ZB 9/92 Auch wenn die Tätigkeiten des Verwalters im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse mit der Verwaltervergütung grundsätzlich abgegolten sind, ist die Gewährung einer zusätzlichen Vergütung für besondere, darüber hinausgehende Leistungen, wie die auf einem besonderen Eigentümerbeschluß beruhende (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), einen weitergehenden Aufwand verursachende gerichtliche Geltendmachung von Rückständen, grundsätzlich zulässig (BayObLG WE 1988, 200, 201; OLG Köln, NJW 1991, 1302, 1303; Palandt/ Bassenge § 21 WEG Rdn. 3 m.w.N.;Schnauder WE 1991, 179, 184; a.A. KG NJW 1991, 1304, 1305).

BGH, BESCHLUSS vom 4.8.1985, Az. III ZR 171/84 Einer ausdrücklichen Ermächtigung des Verwalters durch Beschluß der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), wie sie während des zweiten Rechtszugs am 30. November 1981 erfolgt ist, bedurfte es nicht, sofern sich die Ermächtigung nur hinreichend deutlich aus den Gesamtumständen ergab (vgl. OLG Hamburg MDR 1966, 146; OLG Frankfurt NJW 1975, 2297 f.).

BGH, Urteil vom 4.8.1980, Az. VII ZR 276/79 Innerhalb des in Abs. 2 umschriebenen Rahmens ist der Verwalter daher Vertreter der Wohnungseigentümer mit gesetzlicher Vertretungsmacht (KG OLGZ 1976, 266, 269; Bärmann/Pick/Merle aaO Rdn. 35; Weitnauer/ Wirths aaO Rdn. 6; Diester aaO Rdn. 7; Soergel/Baur aaO Rdn. 1; Pritsch aaO An. 9; Palandt/Bassenge aaO An. 1 jeweils zu § 27 WEG; vgl. auch die Andeutung im Senatsurteil BGHZ 67, 232, 234 unter Ziffer 2).

BGH, URTEIL vom 4.4.1979, Az. VII ZR 30/78 5 Soweit der Kläger die vom Konkursverwalter abgetretene restliche Werklohnforderung der Herstellerfirma gegen die Beklagte geltend macht, ist seine Klagebefugnis schon deswegen bedenkenfrei, weil diese Forderung an die Wohnungseigentümergemeinschaft abgetreten worden ist, die den Verwalter, statt ihn gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG zu bevollmächtigen, auch ermächtigen kann, ihr zustehende Ansprüche in gewillkürter Prozeßstandschaft einzuklagen (Senatsurteil vom 17. Januar 1974 - VII ZR 119/73 = Schäfer/Finnem Z 2.10 Bl. 35; vgl. auch OLG Hamburg MDR 1966, 146).

BGH, URTEIL vom 4.9.1976, Az. VII ZR 193/75 Westermann 6. Aufl. An. 1 und Palandt/Bassenge 35. Aufl. An. 1 a jeweils zu § 27 WEG (wohl auch OLG Stuttgart NJW 1966, 1036).

BGH, URTEIL vom 4.0.1974, Az. VII ZR 119/73 Daß diese Aufgabe auch durch einfache Bevollmächtigung des Verwalters erfüllt werden könnte (§27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), steht dem nicht entgegen (vgl. u.a. OLG Hamburg MDR 1966, 146; Bärmann WEG 2. Aufl. § 26 Rn. 77; Diester WEG - Rspr.