§ 12 WEG: Veräußerungsbeschränkung

OLG Nürnberg, Beschluss vom 1.7.2015, Az. 15 W 788/15 Leitsätze: 1. Bedarf nach der Teilungserklärung gem. § 12 I WEG die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder Dritter (etwa des Verwalters), dann gilt dies auch für die Überlassung und Auflassung des der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zustehenden Wohnungseigentums an eines ihrer Mitglieder (im Anschluss an BayObLG, Rpfleger 1982, 177).

OLG Nürnberg, Beschluss vom 1.7.2015, Az. 15 W 788/15 (amtlicher Leitsatz) 2. Das Zustimmungserfordernis nach § 12 I WEG wird grundsätzlich auch dann ausgelöst, wenn der Erwerber als Miterbe bereits der Wohnungseigentümergemeinschaft angehört (im Anschluss an BayObLG, Rpfleger 1982, 177; KG, NZM 2012, 317 = MDR 2011, 718; OLG Karlsruhe, NZM 2013, 196 = ZWE 2012, 490).

OLG Nürnberg, Beschluss vom 1.7.2015, Az. 15 W 788/15 Eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung steht einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG gleich (vgl. BayObLG Rpfleger 1982, 177).

BGH, BESCHLUSS vom 4.11.2014, Az. V ZB 7/13 Zwar bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehrere Einheiten nach der Rechtsprechung des Senats nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer; dies gilt - vorbehaltlich einer Vereinbarung gemäß § 12 WEG - auch für die nachfolgende Veräußerung der neu geschaffenen Einheiten (Senat, Urteil vom 27. April 2012 - VZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8 ff.; Beschluss vom 24. November 1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 155; Beschluss vom 17. Januar 1968 - V ZB 9/67, BGHZ 49, 250 ff.).

OLG München, Beschluss vom 5.3.2014, Az. 34 Wx 62/14 Insoweit schließt sich der Senat der ganz herrschenden Meinung an, dass eine durch Beschluss aufgehobene Veräußerungsbeschränkung nicht durch Zweitbeschluss wiederbegründet werden kann (Kümmel in Nie-denführ/Kümmel/Vandenhouten § 12 Rn. 10; Palandt/Bassenge § 12 WEG Rn. 15; Schneider in Riecke/Schmid § 12 Rn. 68j; Bärmann/Klein § 12 Rn. 47; Häublein ZMR 2007, 409/414; Wilsch NotBZ 2007, 305/310), weil es der Versammlung der Wohnungseigentümer insoweit an der Beschlusskompetenz fehlt (siehe § 23 Abs. 1 WEG; grundlegend BGHZ 145, 158).

OLG München, Beschluss vom 2.6.2013, Az. 34 Wx 210/13 3. Dies schließt aber nicht aus, dass in der Gemeinschaftsordnung ein Zustimmungsvorbehalt im Sinn von § 12 WEG vorgesehen werden kann, sei es der übrigen Wohnungseigentümer, sei es eines Dritten wie z. B. des Verwalters (BGHZ 49, 250/257; vgl. Bärmann/Armbrüster § 2 Rn. 95 m. w. N.).

OLG München, Beschluss vom 2.6.2013, Az. 34 Wx 210/13 Zudem müsste die Gemeinschaftsordnung, will sie über den gesetzlichen Rahmen der Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG) hinaus bereits die Unterteilung (und Zusammenlegung) ohne Veräußerung mit dinglicher Wirkung von der Genehmigung eines Dritten abhängig machen, dies wegen des Annahmecharakters deutlich zu dem Ausdruck bringen (vgl. BayObLG WE 1992, 142/143; NJW-RR 1993, 657/658).

BGH, BESCHLUSS vom 4.9.2012, Az. V ZB 2/12 -4- 6 1. Richtig ist allerdings, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen beachten muss, weil die Veräußerung nach § 12 Abs.3 WEG unwirksam ist, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist (BayObLG, NJW-RR 1991, 978, 979).

BGH, BESCHLUSS vom 4.9.2012, Az. V ZB 2/12 -5- nach §§ 925, 873 BGB für den Veräußerer bindend geworden und der Antrag auf Umschreibung des Eigentums bei dem Grundbuchamt eingereicht worden sei (OLG Celle, aaO; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1524, 1525; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 12 Rn. 5; Palandt/Bassen-ge, BGB, 71. Aufl., § 12 WEG Rn. 10; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 6; insoweit auch Timme/Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 33).

BGH, BESCHLUSS vom 4.9.2012, Az. V ZB 2/12 Ein nachträglicher Wegfall der Zustimmungsberechtigung schade nicht, weil die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG keine Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 137 BGB sei und demzufolge auch § 878 BGB nicht angewendet werden könne (KG, ZWE 2012, 227; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2011, 1456, 1457; OLG München, NZM 2012, 388, 389; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn. 202; Böttcher, Rpfleger 2007, 26, 531; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., §12 Rn. 33; Riecke/Schmidt/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 78; Schmidt, ZWE 2010, 394, 395; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2904a; Stau-dinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 29).

BGH, BESCHLUSS vom 4.9.2012, Az. V ZB 2/12 13 aa) Der Verwalter, dem in der Gemeinschaftsordnung die Befugnis zur Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG übertragen worden ist, nimmt bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig (BGH, Urteil vom 26. September 1990 - IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242; Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453, 1454 Rn. 9).

BGH, BESCHLUSS vom 4.9.2012, Az. V ZB 2/12 Eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG dient allein dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen den Eintritt unerwünschter Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 -V ZB 2/62, NJW 1962, 1613, 1614 - insoweit in BGHZ 37, 203 ff. nicht abgedruckt).

BGH, URTEIL vom 5.6.2012, Az. V ZR 241/11 Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, durch den mehrere Personen zu dem Verwalter bestellt werden, ist nichtig und eine durch diese Personen gemäß § 12 WEG erteilte Zustimmung unwirksam (Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989 -V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 272 f.; BGH, Urteil vom 11. Dezember 1989 - II ZR 117/89, WuM 1990, 128).

BGH, URTEIL vom 5.6.2012, Az. V ZR 241/11 Damit wollte der Gesetzgeber Rechtsunsicherheiten beheben, die dadurch entstanden waren, dass eine Zustimmung gemäß § 12 WEG vor der Entscheidung des Senats vom 21. Februar 1991 (V ZB 13/90, BGHZ 113, 374 ff.) bei einer Erstveräußerung nach der Teilung durch den Eigentümer allgemein als entbehrlich angesehen wurde.

OLG München, Beschluss vom 1.5.2011, Az. 34 Wx 135/11 Ist hingegen beispielsweise der Zeitraum der Verwalterbestellung vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen oder die Verwalterbestellung aus sonstigen Gründen beendigt, muss nach einer hauptsächlich in der Rechtsprechung vertretenen Meinung entweder die Verlängerung der Verwalterbestellung oder - im hiesigen Fall - die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden (so jüngst OLG Hamm NJW-RR 2010, 1524; ebenso OLG Celle RNotZ 2005, 542; Demharter GBO 27. Aufl. Anhang § 3 Rn. 38 sowie § 19 Rn. 60 f.; Palandt/Bassenge BGB 70. Aufl. § 12 WEG Rn. 7).

OLG München, Beschluss vom 1.5.2011, Az. 34 Wx 135/11 Die Parallele zu Regelungen im Erbbaurecht ist hingegen nicht zwingend; vielmehr erlaubt es die Rechtsentwicklung, § 12 WEG eigenständig auszulegen (OLG Düsseldorf a. a. O.; Schmidt ZWE 2010, 394/396 f.).

LG Dortmund, Beschluss vom 2.6.2008, Az. 9 T 267/08 Der Zweck der durch § 12 Abs. 1 WEG eröffneten Gestaltungsmöglichkeit besteht darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber und vor der Erweiterung des Sondereigentums derartiger Miteigentümer zu schützen ( OLG Hamm ZMR 2007,212 ).

LG Hagen, Beschluss vom 5.8.2006, Az. 3 T 472/06 17Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG dient dem Schutz der Wohnungseigentümer vor einem persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber (BayObLGZ 1977, 42; Palandt/Bassenge, § 12 WEG Rn. 1).

BGH, BESCHLUSS vom 4.3.2005, Az. III ZR 387/04 b) Indessen ist diese Rechtsfrage, insbesondere nachdem der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich mehrere davon abzugrenzende Fallkonstellationen entschieden hat (vgl. BGHZ 112, 240 und Senatsurteil vom 6. Februar 2003 - Ill ZR 287/02- NJW 2003, 1249, 1250 betreffend den WEG-Verwalter, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt: institutioneller Konflikt mit den Interessen des Käufers; Senatsurteil vom 13. März 2003 - III ZR 299/02 - NJW 2003, 1393, 1394: keine Verflechtung zwischen dem 'gewöhnlichen' Wohnungseigentumsverwalter und dem Wohnungseigentümer), nicht - mehr - klärungsbedürftig, weil sie von den Oberlandesgerichten und der Fachliteratur einhellig im Sinne der angefochtenen Entscheidung beantwortet wird und an der Richtigkeit dieser Sicht auch keine Zweifel bestehen.

BGH, BESCHLUSS vom 4.1.1991, Az. V ZB 13/90 Ix I ^ v Die in der Teilungserteilung-^enthaltene Veräußerungsbeschränkung (Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG) ist zwar keine bundesrechtliche Vorschrift; sie ist einer solchen aber für die Frage, ob eine Vorlagepflicht nach § 79 Abs. 2 GBO besteht, wegen ihres nprmähnlichen Charakters und ihres über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausgehenden Verwendungsbereichs gleichgestellt (BGHZ 88, 302, 304).

BGH, BESCHLUSS vom 5.10.1978, Az. V ZB 11/77 Etwas anderes würde dann gelten, wenn, wie es für zulässig zu erachten ist (vgl. BGHZ 37» 203; 4-9, 250), bei Schaffung der Gebrauchsregelung in entsprechender Anwendung des § 12 WEG die Übertragung eines Sondernutzungsrechts von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, abhängig gemacht worden wäre.

BGH, BESCHLUSS vom 3.0.1968, Az. V ZB 9/67 Gegen eine rechtsgeschaftliche Bestimmung dieses Inhalts bestehen keine rechtlichen Bedenken, weil § 12 WEG keine erschöpfende Regelung in dem Sinn darstellt, daß andere dingliche Beschränkungen des Wohnungseigentümers ausgeschlossen wären (Senatsbeschluß vom 15. Juni 1962 -V ZB 2/62, BGHZ 31, 203, 206/7)- Eine solche rechtsge-