§ 577 BGB: Vorkaufsrecht des Mieters

BGH, URTEIL vom 3.3.2016, Az. VIII ZR 61/15 Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mieters sowohl im Falle der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstückseigentümers - und gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2012 - V ZB 49/12, NJW-RR 2013, 588 Rn. 5; MünchKommBGB/Kohler, 6. Aufl., § 890 Rn. 15, 16; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 890 Rn. 6), als

BGH, URTEIL vom 3.3.2016, Az. VIII ZR 61/15 23 bb) Weitere Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist, dass die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Kaufvertrag mit dem Dritten bereits hinreichend bestimmt oder zu demindest bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23).

BGH, URTEIL vom 3.3.2016, Az. VIII ZR 143/15 BGB § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 und 2 a) Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10; BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5).

BGH, URTEIL vom 3.3.2016, Az. VIII ZR 143/15 21 Die in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB als Nebenpflicht zu dem Mietvertrag normierte Aufklärungspflicht des Vermieters hat die Aufgabe, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 22; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - VZR 212/00, juris Rn. 16).

BGH, URTEIL vom 3.3.2016, Az. VIII ZR 143/15 Wird dieses erst nach dem Verkauf begründet, scheidet ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aus (BGH, Urteil vom 21. November 2013 - VZR 96/12, aaO Rn. 5).

BGH, URTEIL vom 5.10.2013, Az. V ZR 96/12 12 bb) Die zweite Voraussetzung - die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des zukünftigen Wohnungseigentums - soll erfüllt sein, wenn die Wohnung in dem Kaufvertrag selbst als Teilobjekt so hinreichend bestimmt ist, dass sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein kann (BayObLGZ 1992, 100 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., §577 BGB Rn. 22, 24; Klühs, RNotZ2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schil-ling/Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.).

BGH, URTEIL vom 5.10.2013, Az. V ZR 96/12 Mit den Anforderungen an die gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevorstehende Begründung von Wohnungseigentum im Einzelnen hat sich der Gesetzgeber nicht befasst (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 108).

BGH, URTEIL vom 5.5.2007, Az. V ZR 269/06 BGB § 577 Abs. 1 a) Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Bestätigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.).

BGH, URTEIL vom 5.5.2007, Az. V ZR 269/06 Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass nur der erste Verkauf nach der Umwandlung geeignet ist, ein Vorkaufsrechts des Mieter nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, und dass dies selbst dann gilt, wenn die Entstehung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf aufgrund gesetzlicher Regelungen - wie etwa bei einem 'Verkauf im Wege der Zwangsversteigerung (so §471 BGB) - ausgeschlossen ist (BGHZ 167, 58, 61 ff.; vgl. auch BGHZ 141, 194, 198 ff.).

BGH, URTEIL vom 5.5.2007, Az. V ZR 269/06 9 (1) Nach der verfassungsrechtlich unbedenklichen Einschätzung des Gesetzgebers realisiert sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei einem zweiten Verkauf nicht mehr die Gefahr der Verdrängung des Mieters aufgrund einer spekulativen Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen, der mit der Regelung des § 577 BGB begegnet werden soll (vgl. BGHZ 167, 58, 61 f.).

BGH, URTEIL vom 5.5.2007, Az. V ZR 269/06 Rechtsmissbräuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts an eine nach § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB privilegierte Person veräußert wird, kann im Einzelfall mit der Anwendung von § 242 BGB begegnet werden (vgl. auch Senat, BGHZ 115, 335, 340).

BGH, URTEIL vom 5.5.2007, Az. V ZR 269/06 dass der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert, sondern 'en bloc' - zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen - erfolgte, nicht die ausnahmsweise Zubilligung eines Vorkaufsrechts bei dem nachfolgenden Verkauf.Denn auch in solchen Fällen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung bereits aufgrund des ersten Verkaufsfalls zu (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577 BGB, Rdn. 50, m.w.N.; vgl. auch BGH, Urt. v. 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 f.).

BGH, URTEIL vom 5.5.2007, Az. V ZR 269/06 Das Berufungsgericht hat ein auf Umgehung der Rechtsfolgen des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtetes rechtsmissbräuchliches Zusammenwirken des Beklagten zu 1 mit seinem Sohn - insbesondere vor dem Hintergrund der angeordneten Zwangsverwaltung und der Abstimmung des Erstverkaufs mit der betreibenden Gläubigerin (zu diesem Aspekt BGHZ 141, 194, 202) - rechtsfehlerfrei verneint.

BGH, URTEIL vom 3.2.2006, Az. VIII ZR 250/05 Eine dritte Auffassung hält § 577 BGB (§ 570 b BGB a.F.) nur für den ersten Verkaufsfall nach Inkrafttreten des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes am 1. September 1993 für anwendbar, wobei offen bleibt, ob dies auch für den Fall gilt, dass die umgewandelte Wohnung bereits einmal vor dem 1. September 1993 verkauft worden ist (so LG Oldenburg, WuM 1997, 436 und Palandt/Weidenkaff, aaO Rdnr. 1 a.E.; nicht eindeutig Bamber-ger/Roth/Reick, BGB, §577 Rdnr. 18).

BGH, URTEIL vom 3.5.2005, Az. VIII ZR 51/14 -9- ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweitverkauf handelt.

BGH, URTEIL vom 3.5.2005, Az. VIII ZR 51/14 Vielmehr haben auch die gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungspflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN).