§ 550 BGB: Form des Mietvertrags

BGH, URTEIL vom 3.10.2015, Az. XII ZR 114/14 Die wohl überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht dahin, dass nur unerhebliche Mietänderungen nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterfallen, wobei die (regelmäßig in Prozentwerten angegebene) Grenze der Erheblichkeit nicht einheitlich festgelegt wird (vgl. etwa OLG Jena NZM 2008, 572, 575 f.; OLG Naumburg OLGR 2008, 225, 227 f.; OLG Hamm OLGR 2006, 138, 140; BeckOK BGB/Herrmann [Stand: 1. Mai 2015] §550 Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen BGB 14. Aufl. §550 Rn. 17; Ghassemi-Tabar/Guhling/ Weitemeyer/Schweitzer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 61; Heile/ Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete 4. Aufl. Rn. 2508; Leo NZM 2006, 452, 453; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 5. Aufl. Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/Emmerich BGB [2014; Update-

BGH, URTEIL vom 3.10.2015, Az. XII ZR 114/14 16 Demgegenüber wird auch vertreten, eine dauerhafte Änderung der Miethöhe sei immer vertragswesentlich und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren (vgl. etwa Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 53; FA-MietRWEG/Schmid 5. Aufl. Kap. 3 Rn. 362; MünchKommBGB/ Bieber 6. Aufl. § 550 Rn. 7; Schmidt-Futterer/Lammel Miete 12. Aufl. § 550 BGB Rn. 41 f.; Soergel/Fleintzmann BGB 13. Aufl. §550 Rn. 8; Späth ZMR 2010, 585, 589; wohl auch OLG Karlsruhe NZM 2003, 513, 517).

BGH, URTEIL vom 3.10.2015, Az. XII ZR 114/14 Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861 f.) - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

BGH, URTEIL vom 3.10.2015, Az. XII ZR 114/14 Auch dann stünde nicht ohne weiteres fest, dass diese Abreden einen potenziellen Grundstückserwerber keinesfalls beträfen oder jedenfalls keine längere Gültigkeitsdauer als ein Jahr hätten (vgl. dazu Senatsurteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861, 1862; Ghassemi-Tabar/Guhling/ Weitemeyer/Schweitzer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 46; Staudinger/ Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22. September 2015] § 550 Rn. 25 f.).

BGH, URTEIL vom 3.5.2015, Az. XII ZR 98/13 Auch die zusätzlich mit der Schriftform des § 550 BGB verfolgten Zwecke, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden sicherzustellen und die Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu warnen (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 mwN Rn. 17), werden durch die bloße Einhaltung der äußeren Form gewahrt (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 -XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 27).

BGH, URTEIL vom 3.3.2015, Az. XII ZR 55/14 Denn § 550 BGB will den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetzlich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 29 mwN).

BGH, URTEIL vom 3.6.2013, Az. XII ZR 104/12 Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160; BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61 und vom 2. Mai 2007 -XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 27).

BGH, URTEIL vom 3.0.2013, Az. XII ZR 35/11 Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB (Abgrenzung zu BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453).

BGH, URTEIL vom 3.0.2013, Az. XII ZR 35/11 13 b) Zwar hat der Senat entschieden, dass wenn eines der zur gemein- schaftlichen Vertretung berufenen Organmitglieder der Gesellschaft den Vertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (Senatsurteile BGHZ 183, 67 = NJW2010, 1453; vom 16. Juli 2003 -XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3390 ff.).

BGH, URTEIL vom 3.5.2012, Az. VIII ZR 92/11 17 Andere Stimmen gehen davon aus, dass ein Studentenwohnheim jedenfalls nicht vorliegt, wenn der Vermieter mit Gewinnerzielungsabsicht handelt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 34 f.; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, aaO; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 549 Rn. 20; Feldhahn/ Schmid in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 549 Rn. 8; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 BGB Rn. 25; vgl. auch OLG Bremen, NJW-RR 1989, 266; AG Freiburg, WuM 1987, 128; AG München, aaO; aA MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., §549 Rn. 30; Soergel/Heintzmann, aaO).

BGH, URTEIL vom 3.9.2011, Az. VIII ZR 50/11 Träfe dies zu, würde der Mietvertrag gemäß §550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und wäre - unabhängig von einem Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB zulässig, frühestens zu dem Ablauf eines Jahres seit der Zusatzvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 29. Oktober 1986 -VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 58 ff. und vom 4. April 2007 -VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Rn. 14 ff.).

AG Dortmund, Urteil vom 2.5.2010, Az. 425 C 142/10 64a) Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Schriftform hier erforderlich ist (BGH NJW 2007, 1742 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 18) und ob sie eingehalten wurde, weil derjenige, der den Mietvertrag auf Vermieterseite unterschrieben haben soll wirklich der alleinvertretungsberechtigte Vorstand ist (BGH NJW 2010, 1153 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 29 mit An. Einsele, LMK 1/2010 An. 5; Wiek, GuT 2009, 365; Schott, jurisPR-BGHZivilR 3/2010 An. 1; Hoffmann, MietRB 2010, 36; Theesfeld, jurisPR-MietR 8/2010 An. 3; Kuckein, NZM 2010, 148; Fritz, NJW 2010, 1050; Timme/Hülk, NZG 2010, 177) und die Linie, die die Unterschrift sein soll wirklich eine Unterschrift ist (zu dem Maß des Abschleifungsprozesses der zulässig ist siehe zuletzt die beiden Entscheidungen des BGH vom 9.2.2010 - VIII ZB 67/09 und VIII ZB 71/09-).

BGH, URTEIL vom 3.1.2010, Az. XII ZR 120/06 13 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2009 -XIIZR 142/07- NJW 2009, 2195, 2196 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 - Tz. 18).

BGH, URTEIL vom 3.1.2010, Az. XII ZR 120/06 20 Nach einer Auffassung genügt der Vertrag in diesen Fällen nicht der Schriftform des § 550 BGB (KG NZM 2007, 517; KG OLGR 2006, 332, 333; OLG Rostock OLGR 2005, 697; KG Grundeigentum 2003, 48, 49; OLG Dresden ZMR 1999, 104; Horst MDR 2008, 365, 366; Möller ZfIR 2008, 87, 88; Leo MietRB 2003, 15; Lindner-Figura/Hartl NZM 2003, 750, 751; Regenfus JA 2008, 246, 249; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rdn. 112).

BGH, URTEIL vom 3.1.2010, Az. XII ZR 120/06 - 13- 31 Der Senat hat bereits in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2004 (BGHZ 160, 97, 104) darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf die unterschiedlichen Rechtsfolgen im Rahmen des § 550 BGB geringere Anforderungen an die Schriftform zu stellen sind, als dies der Fall ist, wenn das Gesetz die schriftliche Form als Wirksamkeitsvoraussetzung vorschreibt.

BGH, URTEIL vom 3.10.2009, Az. XII ZR 86/07 Ob der Vertrag damit wirksam zustande kommt oder - mangels Vollmacht des Unterzeichnenden - noch der Genehmigung der anderen Vorstandsmitglieder bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern der Wirksamkeit, denn, wie ausgeführt, will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den wesentlichen Inhalt des Vertrages informieren, wozu auch die erforderlichen Unterschriften zählen, und nicht darüber, ob überhaupt ein wirksamer Vertrag besteht (Senatsurteil BGHZ 176, 301, 309 = NJW 2008, 2178, 2180).

BGH, BESCHLUSS vom 3.6.2008, Az. XII ZR 117/06 In Rechtsprechung und Literatur besteht aber Einigkeit, dass die Bestimmung auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1959 - VIII ZR 164/58 - NJW 1960, 475 f.; OLG Köln ZMR 2001, 963, 966; Schmidt-Futterer/Lammel Mietrecht 9. Aufl. § 550 BGB Rdn. 20; Lindner-Figura/Opree/Stellmann Geschäftsraummiete Kap. 6 Rdn. 16; Staudinger/Emmerich BGB [2003] § 550 Rdn. 8; Emme-rich/Sonnenschein Miete 9. Aufl. § 550 Rdn. 5; Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl. § 550 Rdn. 28; Palandt/Weidenkaff BGB 67. Aufl. § 550 Rdn. 7).

BGH, URTEIL vom 3.4.2008, Az. XII ZR 69/06 13 a) § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (Senatsurteile vom 18. Dezember 2002 -XIIZR 253/01 - NJW 2003, 1248, 1249 und BGHZ 136, 357, 370 f. = NJW 1998, 58, 61).

BGH, URTEIL vom 3.4.2008, Az. XII ZR 69/06 14 aa) Der Senat hat allerdings bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber letzte Klarheit über die Geltung eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171, 180 = NJW 2003, 2158, 2160 und BGHZ 136, 357, 370 f. = NJW 1998, 58, 61).

BGH, URTEIL vom 3.4.2008, Az. XII ZR 69/06 24 c) Entsprechend ist für die Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB auch erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (vgl. insoweit Senatsurteil BGHZ 160, 97, 102 f. = NJW 2004, 2962, 2963 f.).

BGH, URTEIL vom 3.8.2007, Az. XII ZR 198/05 Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteile vom 2. November 2005 -XII ZR 212/03- NJW 2006, 139, 140; vom 18. Dezember 2002 -XII ZR 253/01 - NJW 2003, 1248; BGHZ 142, 158, 161; ebenso Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 95 ff.; Both in Herrlein/Kandelhard Mietrecht 3. Aufl. § 550 Rdn. 14; Palandt/Weidenkaff BGB 66. Aufl. § 550 Rdn. 10).

BGH, URTEIL vom 3.4.2007, Az. XII ZR 178/04 -9- reiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB bzw. § 566 BGB a.F. den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes ein-tritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 f.; 136, 357, 370 f.).

BGH, URTEIL vom 3.3.2007, Az. VIII ZR 223/06 14 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine Vereinbarung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein Jahr der Schriftform des § 550 BGB bedarf.15 a) Nach einer Ansicht ist die vertragliche Regelung allerdings dann nicht formbedürftig, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe, wie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, verzichtet, weil sich nur ein genereller Kündigungsverzicht unmittelbar auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirke (LG Mannheim ZMR 1978, 54; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 730).

BGH, URTEIL vom 3.1.2006, Az. XII ZR 48/03 Insbesondere bedarf es auch keiner Entscheidung darüber, ob im Hinblick auf § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) in der Regel nur eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners den Schadensersatzanspruch auslöst (vgl. dazu BGH, Urteil vom 29. März 1996 aaO im Hinblick auf die Formvorschrift des § 313 BGB a.F., jetzt § 311 b Abs. 1 BGB).

BGH, URTEIL vom 3.3.2005, Az. XII ZR 38/12 Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (Senatsurteil BGHZ 160, 97 = NJW 2004, 2962, 2963).

BGH, URTEIL vom 3.3.2005, Az. XII ZR 38/12 Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass bei einem zwischen dem früheren und einem neuen Vermieter vereinbarten Vermieterwechsel für die Aufrechterhaltung der Schriftform des § 550 BGB die notwendige Zustimmung des Mieters nicht der Schriftform bedarf (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NZM 2003, 476, 478).